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文章要点：

1. 澳洲储备银行（RBA）建议可以使用“非常规”（Unconventional）的方式，让澳洲经济恢复起来。

2. 自从上月RBA督促各大银行将房贷利率下降至1%后，行长Phillip Lowe在国会听证会上掷出惊人之语：澳洲经济再无好转，我们就将利率减为0！

3. “负利率”的极端手段在澳洲从来没有出现过，但在其他国家，例如丹麦，正在采用此种措施，“强制”民众买房消费和借款。

澳洲虽然贵为有名的发达国家，

人民却总是觉得自己没什么钱。

这种原因很复杂，

但从一个非常宽泛的层次来看，

这是由本身澳洲的经济模式，

以及由高福利带来的高利率所造成的。

前几天，澳洲媒体披露说，澳洲人均总资产已经超过100万澳元。相关阅读

但其实明眼人都看得出来，大部分的资产，其实就是你的不动产，也就是房子。

换句话说，让一个人的资产快速增加的方式，就是买房子。

但现在，澳洲房产阴晴不定，澳洲政府急需新的方式，让民众愿意掏出荷包里的钱，去购买房产。

2天之前，RBA行长Phillip Lowe在经济常务委员会（Standing Committee on Economics）的听证会上表示：

“我们很有可能会突破0%的下限约束。当然，现在不太可能，我只是说，有可能会这样。如果情况‘允许’我们这样做，那么我们就会考虑一些‘非常规’的方案。”

他表示，0利率和负利率的情况，

在世界其他地区并不罕见：

“有一些国家的中央银行，拥有非常低的利率，有些国家甚至拥有负利率。”

不过，

先别高兴太早！

在按捺不住掏出10米长的钱包之前，

我们需要先了解一下“负利率”到底意味着什么。

PART1

丹麦也在搞“负利率”

根据《财富》（Fortune）网站的报道，

一家名为Jyske Bank（日德兰银行）的丹麦银行，正在向申请房贷的买家提供10年，利率为-0.5%的定息贷款。

这家银行可不是什么非法集资的骗子，

而是丹麦市值第三的银行！

哥本哈根街头的一家JYSKE Bank支行

丹麦虽然属于欧盟，

却不使用欧元，

而一直用自己国家的货币——丹麦克朗（Krone）。

因为克朗兑换欧元采用固定利率，

现在ECB（欧洲央行）本身就采用-0.4%的存款利率，

这意味着，

如果你在银行存钱，

反而会以每年0.4%的比率，

损失自己的存款！

那么有人就会问了，

银行都不想收存款了，他们还怎么赚钱？

实际上，情况不一定如此！

以丹麦国情为例，该国的借贷条件非常严格，并且风险分流政策不同。

 

最重要的是，

对于每个房贷来说，给钱的人不是银行，而是投资机构（例如养老救济金部门），所以才敢这样“大撒把”。

举个栗子：

一个丹麦小哥买房，需要向JYSKE银行借款10万克朗（10年还清），而在申请成功后，银行只会先发给你95000克朗，剩下的5000块会先存放在银行。

而即便如此，你的还款数额（本金）仍然会是10万。

此外，除了10万本金之外，小哥还要每年付0.3%的本金，加上一笔“初始费用”。这是银行主要营收的部分。但别忘记，根据负利率政策，投资机构本身还要每年付给小哥0.5%的钱。

所以，小哥每年的净收入是贷款数额的0.2%，银行每年还能拿到0.3%的费用，而投资机构则每年净损0.5%。

那么为啥投资机构还想做这种明摆着就赔钱的买卖？

原因非常真实：如果不这样做，他们很可能会损失更多钱！

我们再来举个栗子：

如果丹麦投资机构选择投资美国国库债券（US Treasury Bonds），那么由于美元兑换克朗的比率一直较高，加上波动较大，所以根据JYSKE银行的贷款专家Høegh的看法，如果美元一旦出现下跌，那么损失要比“国内消化”大得多。

说白了，这还是分散风险的一种方式罢了。

PART2

澳洲真的能开展负利率吗？

丹麦的例子说完了，我们再来看看土澳。

负利率政策的本意是通过压低本币利率，扩大本外币负利率，推动本币汇率贬值，进而扩大出口、刺激经济。

而截至2016年，其实已经有数个国家实施了该类政策，而结果并不如所想的那样顺利：

从该图能够看出，

除了瑞典有非常小幅度的增长外，其他国家反而效果非常不佳。

而现在，日本股市确实比2013年有所上涨，但股市的大部分上涨都是在量化质化宽松期间实现的，而不是在实行负利率之后。宣布实行负利率政策以后，由于各种原因，日本股市反而出现了一定程度的下调。

这也是为什么行长Lowe对此事保持非常谨慎的原因：

我想，这件事情真的不一定会适合澳大利亚。毕竟，我们已经看到一些前车之鉴了。我们不能拿整个国家去冒险。

而对于现在想要购买房产的买家，

我们有如下建议：

首先，

查看银行的具体贷款利率：

2019年8月四大银行定息贷款利率

然后我们还需要考虑四个详细的方面：

灵活性：

在支付定息贷款的时候，你只能在一个规定的时段，支付约定的数额。换句话说，如果想要多还一点，反而还不行。

定期的概念：

一定要先确认一个大致的还款时段，尤其是复原利率（revert rate），因为在你想要重设定息贷款的时候，复原利率可能会非常之高，完全打乱您的计划。   

毁约的代价：

如果选择毁约，您可能会承担银行产生的所有费用，这可能是一笔巨款，经常能够达到数千澳元。

分割贷款（split loan）：

如果您不想被“捆在一条船”上，不妨试试在申请房贷时，申请数个账号。这个方法，可以把贷款分为浮动利息和固定利息，是损失有可能减少。

在新财年，

如果您需要咨询有关于各类贷款的相关问题，

欢迎向Mortgage Port垂询：

Evan La

Contact:

0450-987-188

WeChat:

 

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